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都在投爱尔兰福利房和养老院,为什么?_理财

时间:2021-05-11 06:06 来源: 作者:admin666

在新星移民目的地中,爱尔兰是真香了。胡润报告前两年就将爱尔兰排进了中国富豪最爱移民目的地前三,前两名是传统移民大国美国和英国。爱尔兰这个后起之秀有它独特的移民配方:办理速度快,要求又少,移民不移居。且不像其邻居,爱尔兰是坚定的欧盟国,人人讲英语,拥有爱尔兰身份还相当于拥有了英国、美国和欧盟身份。充满了诱人的气息。

还有它是全球第五最有钱的国家,教育体系全球前七,特产企业家,只不过爱尔兰这国家向来作风低调,各番成绩也并没有宣扬到人尽皆知。

据爱尔兰中央统计局(CSO)数据,截至今年4月,爱尔兰居民人数约为497.7万人,与2019年相比,同比增长了5.6万人。其中移民人数达到12.9%。爱尔兰100万欧企业投资是一大主流移民方式,行业中人都知道这里主要包含两大项目,一种是福利房,另一种是养老院。为什么爱尔兰投资移民会集中在这两个类?这是我们经常被问到的一个问题,本篇我们来聊聊这个。

社会福利房严重缺乏你要是常看爱尔兰新闻报纸,应该经常会读到爱尔兰住房短缺,住房危机。因为一些历史原因以及现在类似于“小硅谷”的地位引来了大量年轻精英来工作,爱尔兰全国各地方政府,都拿着超长的住房等候清单。2019年年中的数据表明,有近7万户等待安置的家庭,27%的上榜家庭要等上7年才有房。只不过2019年,爱尔兰交付了2万套住房。今年的情况也没有好转,预计开发量不超过1.5万,即便不算持续增长的等候名单,供应缺口也达到3万多套。

最严峻的住房问题,发生在其首都都柏林。都柏林住房名单上有16,529户人家排队,但2019年,其交付目标只有1,624套,不足排队人数的10%,哪怕这样,同年交付也没完成KPI,只交付了1,231套住房。

福利房将成重头戏住房是民生大事,或者说民生之本。爱尔兰政府在前几年发布的“重建爱尔兰战略计划”中下了大愿,要通过新建、收购、或标准/长期租赁,大量增加福利房数量,2016-2021年,要交5万余套福利房。其中新建和收购很清楚,就是直接买。标准/长期租赁比较特殊。政府为了减轻财政上的压力,大方牵手开发商做福利房建设。

以Bartra为例,Bartra会在爱尔兰先买合适的地块,做好规划方案后跟当地政府洽谈,一旦双方认可了方案和价格,两方就会定下合同,租期25年,月租以市场价95%计。遇到通货膨胀,就灵活调价。这份签约,有专门的名字——“强化租赁协议”。到目前为止,Bartra的福利房I期中的Stoneybatter和Poplar Row都跟政府签约了,简单讲,就是打包租给了政府。

已经完工的Pim Street

施工中的Stoneybatter爱政府对建设福利房的决心有多大?今年10月中,爱尔兰公布2021年财政预算案,重头戏便是加大福利房的投入。这项预算中涵盖了民生、福利、企业帮扶等,总金额达到177.5亿欧元,里面有33亿欧元拨给住房,将建造12,750套新房,其中福利房占到约74.5%,即9,500套。财政部长帕斯查尔·多诺霍指出,建设“负担得起的住房计划”是重中之重。

未来将吸引大量投资国家政策在哪里,市场投资机会就在哪里。世邦魏理仕爱尔兰公司(CBRE Ireland)报告,过去6个月,投资爱尔兰房产的需求一直在上升,而投资者热衷于购买住宅单元和地方政府长期租赁的房产项目。CBRE预计未来几年大量投资会进爱尔兰福利房。

如果参看欧洲其他国家以及英国大买方的投资策略,这样的推测不无道理。在这些市场,社会福利房投资领域已经相当成熟,机构资本、养老基金、私人股本和其他专业投资者会定期向公共住房板块注资。虽然爱尔兰的福利房投资还在起步阶段,但越来越多的机构级投资已经活跃起来了,毕竟,有政府承租确保后期收入,又有开发运营商一键承包了日常养护打理,如此省心的投资谁又不爱呢?

养老院同样供不应求同样存在大型供应缺口的还有养老院床位。尽管与其他欧洲国家相比,爱尔兰是欧洲最年轻的人口国,但因预期寿命的增加, 长期老龄化挑战不可小觑。2021年,其养老院床位缺口8000张。CBRE 2020年第二季度医疗健康报告预测,估计到2026年,爱尔兰65岁以上人口将达到86万,占人口总数的16%。按照联合国的标准,14%是分水岭,当一个地区65岁以上人口占到14%以上,则意味着进入老龄社会,显然爱尔兰是在步入老龄社会的倒计时中。

随着传统居家养老逐渐被机构养老所替代,照顾老人的责任从家庭正转向政府。爱尔兰健康服务管理局(HSE)推出了公平交易政策,以床位补贴的形式,来支持老年人去机构养老。根据周边养老需求、所在城市及内部设施档次,政府给到运营商每张床的补贴在1000多欧左右/周。Bartra的第一家养老院Loughshinny,床位补贴每周超过1200欧,一个月一张床的补贴近4万人民币。

已开张运营的Loughshinny

Bartra刚提前完工的Beaumont,爱尔兰最大养老院之一

养老院有增无减的需求给政府带来了压力,但也意味着项目的巨大潜力。具备长期投资眼光的大型机构级投资者,已经从一些回报数据里嗅到了香气。在过去12个月里,私人养老院交易持续看涨,一些养老院打包售出的净收益率达到了6%,相对高档写字楼和私人租赁房产的4%回报率,养老市场的红利相当可观。

回到文章开头提出的问题,为什么爱尔兰投资移民的100万企业投资框架下,会集中在福利房和养老院项目,答案显而易见。民生刚需与政策倾向,注定了这两类投资的爆红体质。圈内人士也都知道,这两大类已成为爱政府连续数年点名支持的项目,爱尔兰移民局INIS明确表态投资移民申请中,福利房和养老院优先考虑。 作为爱尔兰当地最著名的地产开发商之一,Bartra凭借着在地产、投资领域上的丰富经验和专业知识,为正在考虑移民到爱尔兰的家庭,提供福利房和养老院IIP项目。

关于Bartra Wealth Advisors

Bartra Wealth Advisors Ltd 是Bartra Capital Ltd集团公司的子公司。

作为爱尔兰最成功的房地产发展商之一Bartra Capital Ltd 的海外移民部门,Bartra Wealth Advisors为投资者提供能直接投资爱尔兰优质养老院和社会福利房项目的机会,同时这也是爱尔兰政府为投资移民计划(IIP)指定的首选投资选择。凭借成熟的商业模式,丰富的爱尔兰移民经验,专业的房地产投资和登陆团队以及强大的业务网络,Bartra帮助了数百个家庭成功移民到爱尔兰。

Bartra Wealth Advisors以提供全权由Bartra集团负责的一站式移民服务而自豪。从投资移民咨询、IIP项目申请直至退出投资,我们独特的商业模式,全程为客户资金安全和投资移民保驾护航。迄今为止,Bartra成功保持着100%的获批率和100%的续签成功率。


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